In België is het niet toegestaan om de huurprijs aan te passen tijdens de looptijd van het huurcontract. Wat wél mag, is uw huurprijs indexeren. Deze stijging berekent u volgens een vaste formule waarin rekening gehouden wordt met de nieuwe index die sinds 1 januari van toepassing is. Die nieuwe index wordt elk jaar aangepast. Bovendien is een huurindexatie ook tijdsgebonden. We zetten alle wettelijke spelregels op een rijtje.
Door de torenhoge inflatie werd de spilindex in 2022 meerdere keren overschreden. In België leidt dat tot een automatische indexering van de lonen. Maar mag u als verhuurder dan ook uw huurprijzen met een gelijkaardig percentage? Zo eenvoudig is het niet. Blijf dus zeker lezen of klik op een van onderstaande topics:
Huurprijs niet wijzigen, wel indexeren
In België mag u niet zomaar uw huurprijs wijzigen tijdens de looptijd van een huurcontract. Net daarom is het trouwens zo belangrijk om bij de start van een overeenkomst een correcte huurprijs te berekenen.
Om de stijging van de levensduurte te compenseren, mag u wél de huurprijs indexeren. Wil de huurder de aangepaste huurprijs niet betalen, dan zit er niks anders op dan een gerechtelijke procedure op te starten. Dat moet binnen het jaar gebeuren. Doet u dit niet, dan verliest u het recht om een verhoging van de huurprijs te vragen.
EPC-waarde vs huurindexatie
Hou er daarnaast ook rekening met dat ook de EPC-waarde van uw huurwoning een steeds belangrijkere rol speelt in de spelregels rond huurindexatie. Het EPC-label van een woning bestaat uit een energielabel en een energie score. De labels gaan van A+ tot F. De score is een getal dat het berekende energieverbruik per jaar en per m² voorstelt (kWh/m² jaar). In nasleep van de energiecrisis bevriest de Vlaamse Regering de indexering voor vastgoed met een EPC-label E of F; bij een EPC-label D mag u slechts de helft van de indexering doorrekenen.
Hoewel deze maatregel slechts tijdelijk is – tot 1 oktober 2023 –, staat nu al vast dat er nadien aangepaste regels zullen volgen. Wie met andere woorden slim wilt investeren in vastgoed, kiest beter voor nieuwbouw. Deze woningen voldoen nu al aan de strengste energievereisten en vormen zo een duurzame belegging.
Is het wettelijk verplicht?
Neen! U bent niet wettelijk verplicht om de huurprijs jaarlijks te indexeren. De meeste huurcontracten vermelden dan ook dat verhuurders een jaarlijkse indexering mag plaatsvinden. Handig om weten: in Brussel is zo’n vermelding verplicht – in Vlaanderen hoeft dat niet noodzakelijk als huurwoning de hoofdverblijfplaats van de huurder is.
Ook wanneer u een of meerdere jaren de huurindexatie overslaat, behoudt u het recht om in de jaren erna wél te indexeren. Hou er echter rekening mee dat u in dat geval uw huurders onaangenaam verrast met een aanzienlijke prijsverhoging. Daarom raden we u aan om of uw huurprijs jaarlijks te indexeren; of helemaal niet.
Wanneer de huurprijs indexeren?
In tegenstelling tot de indexatie van de lonen gebeurt de indexering van de huurprijs niet automatisch. Wilt u uw huurprijs indexeren, dan mag dat één keer per jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract. Opgelet, dus niét op het moment dat het overeenkomst ondertekend werd. Hierbij mag u rekening houden met een terugwerkende kracht van maximaal drie maanden.
Is het huurcontract bijvoorbeeld op 1 augustus 2022 van start gegaan, dan dient u de huurindexatie van het jaar 2022 vóór 1 november 2023 schriftelijk te melden aan uw huurder – liefst per aangetekende brief om discussies te vermijden.
De huurindexatie berekenen
Hoeveel u uw huurprijs mag indexeren, wordt bepaald door een wettelijk verplichte formule:
(basishuur x nieuw indexcijfer) / startindex
Hierbij verwijst …
- de basishuur naar de huurprijs zoals vermeld in de huurovereenkomst, zonder kosten en lasten.
- het nieuwe indexcijfer naar de gezondheidsindex (GI) van de maand die voorafgaat aan de maand van de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract.
- de startindex naar de gezondheidsindex (GI) van de maand die voorafging aan het in werking treden van de huurovereenkomst.
Laten we dit illustreren met een concreet voorbeeld. Een verhuurder heeft een huurovereenkomst afgesloten die inging op 1 februari 2022 (dit is ook de datum van de ondertekening van het huurcontract) en wenst in februari 2023 een huurindexatie door te voeren. De basisprijs van het contract bedraagt 800 euro per maand. De woning ligt in het Vlaams Gewest en heeft label A, waardoor de EPC-waarde de huurindexering niet verhindert. Op basis van de volgende berekening mag de verhuurder op 1 februari 2023 de huur indexeren naar 866,25 euro per maand:
De nieuwe huurprijs is de uitkomst van de formule (basishuur x nieuwe index) / startindex, waarbij we de startindex van de maand januari 2022 gebruiken, de maand voorafgaand aan de ondertekening van het huurcontract.
800 x 128 (= GI januari 2023) / 118.21(= GI januari 2022)
Het goede nieuws is dat u deze cijfers niet zelf hoeft op te delven. De Belgische overheid biedt u via Statbel een handige gratis huurcalculator waarmee u in enkele klikken de correcte huurindexatie berekent. Hou er echter rekening mee dat deze tool de tijdelijke beperking voor EPC-labels D, E en F niét in rekening brengt.
Zorgeloos verhuren met Durabrik Invest
Zeker zijn dat uw huurindexatie correct verloopt? Bij Durabrik Invest bieden we u naast een uitgebreid aanbod aan nieuwbouwprojecten ook de mogelijkheid om uw verhuurproces uit te besteden via rentmeesterschap. Hierbij nemen we alle praktische, administratieve, juridische en financiële aspecten op ons. Zo kan u pas écht zorgeloos investeren in vastgoed. Maak vandaag nog vrijblijvend een afspraak voor meer informatie!