Bouwen of verbouwen? Vergeet het kadastraal inkomen niet

Een huis kopen kost meer dan wat je aan de notaris en de verkoper of bouwfirma van je huis betaalt. De onroerende voorheffing is een jaarlijks terugkerende kost waar je ook rekening mee dient te houden.

Bijkomend kan je in de personenbelasting ook belast worden op een onroerend inkomen (in het geval je de woning verhuurt). Beide belastingen worden berekend op basis van het kadastraal inkomen. Indien je zelf van je nieuwe woning gaat genieten, dan moet je enkel rekening houden met de onroerende voorheffing. Het kadastraal inkomen van je woning zal dus een grote rol spelen.

Wat is het kadastraal inkomen en hoe wordt het vastgesteld?

Het kadastraal inkomen (K.I.) stelt het gemiddelde netto-inkomen voor dat je op één jaar tijd zou verdienen indien je de woning verhuurde op 1 januari 1975. Aangezien dat lang geleden is, wordt het kadastraal inkomen geïndexeerd. Dit betekent echter wél dat het kadastraal inkomen nog steeds rekening houdt met wat een woning op jouw grond als fictieve verhuurwaarde zou gehad hebben in 1975. Vandaar dat er grote verschillen zijn afhankelijk van waar de grond ligt. Plaatsen die toen heel bemind waren hebben nu nog steeds een hoger K.I. dan wijken die pas na 1975 in opmars kwamen.

Vaststelling van het K.I. bij nieuwbouw

De kans is natuurlijk ook heel groot dat je woning op 1 januari 1975 nog niet eens bestond. Indien je een woning bouwt (via Durabrik of via een architect) dien je binnen de 30 dagen na ingebruikname contact op te nemen met de antenne Mutaties (vroeger noemde dit het Kadaster). Na aangifte zal een ambtenaar van de dienst Opmetingen en Waarderingen het kadaster ter plaatse komen vaststellen en je nadien de conclusie meedelen. Dat vastgestelde bedrag kan je betwisten, daar komen we nog op terug.
 

Vaststelling van het K.I. bij een verbouwing

Wanneer je verbouwt had de woning reeds een vastgesteld kadastraal inkomen. Dat hebben de oorspronkelijke eigenaars laten bepalen. Door de verbouwing creëer je echter een meerwaarde (dat zal toch de bedoeling zijn) die je opnieuw moet aanmelden bij de dienst Opmetingen en Waarderingen, zodat zij een nieuw kadastraal inkomen kunnen vaststellen op basis van de veranderingen die je doorvoerde.

Opgelet, dat betekent dat een zolder omvormen tot een kamer, het aanbouwen van een veranda of andere veranderingen die een meerwaarde creëren niet alleen gemeld moeten worden, maar dus ook een jaarlijks terugkerende extra kost betekenen.

Dit wordt door sommige mensen die voor een renovatie of verbouwing in plaats van nieuwbouw gaan vergeten. Dit niet melden kan fiscale en zelfs strafrechtelijke gevolgen hebben. Hou dus rekening met een verhoging van de onroerende voorheffing (en het kadaster) indien je aan verbouwen (en zeker bijbouwen) denkt.


Hoe wordt het kadastraal inkomen dan bepaald bij nieuwbouw?

Bij een bestaande woning is het K.I. gekend en krijg je dat van de makelaar. Denk je aan nieuwbouw of aan een grote verbouwing, dan zal het kadastraal inkomen veranderen eens de werken klaar zijn. In dat geval kan je het kadastraal inkomen van vergelijkbare woningen in de onmiddellijke buurt bekijken. De ligging van de grond speelt een grote rol en een andere belangrijke factor is de totaal bebouwde oppervlakte (een carport, veranda en overdekt terras vallen hier ook onder). De eigenlijke afwerking speelt een kleinere rol. Het is echter onmogelijk om op voorhand een volledig accurate schatting te maken.

Ik ben het niet eens met het kadastraal inkomen, wat nu?

De ambtenaar die jouw dossier beheert heeft het kadastraal inkomen bepaald en jou daarvan op de hoogte gebracht en je bent het er niet mee eens, wat nu?

Je kan het betwisten en een bezwaar indienen. Op de website van de FOD financiën lees je hoe de procedure hiervoor verloopt. Concreet gaat de ambtenaar je dossier onderzoeken en met jou overleggen. Kom je tot een akkoord, dan is de kous daarmee af. Ben je het nog altijd niet eens met het resultaat, dan wordt er beroep gedaan op een extern expert. Opgelet, het is natuurlijk ook mogelijk dat die het kadastraal inkomen nog hoger vastlegt.


Conclusie

De onroerende voorheffing, gebaseerd op het geïndexeerde kadastraal inkomen, is een belasting die iedere eigenaar van een woning jaarlijks betaalt. Factoren zoals de ligging van de grond en de bebouwde oppervlakte spelen een grote rol bij de bepaling van het kadastraal inkomen. Denk je aan verbouwen? Hou er dan rekening mee dat je onroerende voorheffing en kadastraal inkomen waarschijnlijk zullen stijgen, zeker indien je de oppervlakte van de woning vergroot.


Heb je interesse in één van onze projecten of vragen over het K.I.? Aarzel niet om ons te contacteren, we beantwoorden met plezier al jouw vragen.


Minimaal energieverbruik en korting op je onroerende voorheffing.

De regering geeft al enkele jaren korting op bepaalde milieuvriendelijke investeringen die je aan je woning laat uitvoeren. Ook bij de bouw van een nieuwe, energiezuinige woning steunt de regering je.

Durabrik beschikt met EcoPuur over de ideale partner voor de bouw van energiezuinige woningen. Dankzij een beschermende buitenschil behalen deze energiezuinige woningen een laag E-peil.
Je kan ervoor kiezen om nog lager te gaan. De beste manier om dit te doen is via een investering in zonnepanelen. Indien deze nauwkeurig en maximaal ingezet worden, kan jouw woning zelfs bijna energieneutraal worden. Die investering is efficiënt, want dan geniet je van een korting op je onroerende voorheffing. Bovendien beperk je je energie-uitgaven.
Hoe lager je E-peil, hoe groter de korting op je onroerende voorheffing. Mik je op een E-peil van E30, dan ontvang je gedurende 5 jaar een korting van 50% op je onroerende voorheffing. Ga je voor een E-peil van E20, dan betaal je gedurende 5 jaar zelfs geen onroerende voorheffing!

Naast extra zonnepanelen kan je je energiefactuur en E-peil ook op andere manieren verlagen. Je Durabrik-woning heeft namelijk een prima ventilatiesysteem D. Daardoor geniet je van een aangenaam leefcomfort, draag je zorg voor het milieu en hou je je energiefactuur laag. Verder opteren we bewust voor vloerverwarming. Naast de comfortvoordelen van vloerverwarming beneden en boven is dit ook een verwarmingssysteem op lage temperatuur, waardoor dit volwaardig geschikt is voor een warmtebron op lage temperatuur zoals een warmtepomp. Indien je jouw woning volledig energie-onafhankelijk wil maken, nu of later, dan is een verwarminssysteem op lage temperatuur een must.

Contacteer ons gerust indien je hierover vragen hebt!


Wil je nog meer informatie rond een nieuwe woonst?

Iedereen die besluit om niet te huren moet ooit de keuze maken tussen bouwen, kopen of renoveren. Ontdek hier de voordelen en nadelen van de verschillende opties. Bovendien kan je er gratis onze infogids downloaden met allerlei praktische tips over bouwen en verbouwen. 

Download infogids Bouwen, kopen of renoveren